Guia Completa de Refinanciamiento Hipotecario
¿Que es el refinanciamiento hipotecario?
El refinanciamiento hipotecario es el proceso de reemplazar tu hipoteca actual por un nuevo prestamo con diferentes condiciones. El objetivo principal suele ser obtener una tasa de interes mas baja, cambiar el plazo del prestamo, o acceder al capital acumulado en tu propiedad.
En Centroamerica y Latinoamerica, el refinanciamiento es una herramienta financiera cada vez mas utilizada conforme los mercados hipotecarios maduran y las tasas de interes fluctuan.
La formula del pago mensual
M = P x [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
Donde: M = Pago mensual P = Monto del prestamo (saldo pendiente) r = Tasa de interes mensual (tasa anual / 12) n = Numero total de pagos (anos x 12)
Esta formula se aplica tanto a tu hipoteca actual como a la nueva hipoteca refinanciada. La diferencia entre ambos pagos mensuales representa tu ahorro potencial.
¿Cuando conviene refinanciar?
El refinanciamiento suele valer la pena cuando puedes reducir tu tasa de interes en al menos 1 a 2 puntos porcentuales y planeas quedarte en la propiedad el tiempo suficiente para recuperar los costos de cierre.
Considera refinanciar cuando:
- Las tasas han bajado: Si las tasas actuales son significativamente menores que tu tasa actual
- Tu credito ha mejorado: Un mejor puntaje crediticio te califica para mejores tasas
- Quieres cambiar el plazo: Pasar de 30 a 15 anos para pagar menos intereses totales
- Necesitas reducir el pago mensual: Extender el plazo puede bajar el pago mensual
- Quieres tasa fija: Si tienes tasa variable y prefieres la estabilidad de una tasa fija
El punto de equilibrio
El punto de equilibrio (break-even point) es crucial para determinar si el refinanciamiento vale la pena. Se calcula dividiendo los costos de cierre entre el ahorro mensual.
Punto de equilibrio (meses) = Costos de cierre / Ahorro mensual
- Menos de 24 meses: Excelente — refinanciar es muy recomendable
- 24 a 36 meses: Bueno — vale la pena si planeas quedarte en la propiedad
- 36 a 60 meses: Considerar — evalua tus planes a largo plazo
- Mas de 60 meses: Probablemente no conviene refinanciar
Costos de cierre tipicos
Los costos de cierre de un refinanciamiento generalmente representan entre el 2% y 5% del monto del prestamo. Estos incluyen:
- Tasacion de la propiedad: $300 - $600
- Seguro de titulo: Variable segun el monto
- Honorarios del prestamista: 0.5% - 1% del prestamo
- Gastos de registro: Variables segun jurisdiccion
- Inspeccion de la propiedad: $200 - $500
- Gastos administrativos: $500 - $1,500
Ejemplo practico
Hipoteca actual: $200,000 al 6.5% con 25 anos restantes
- Pago mensual: $1,351.47
Nueva hipoteca: $200,000 al 5.0% a 30 anos, costos de cierre $5,000
- Nuevo pago mensual: $1,073.64
- Ahorro mensual: $277.83
- Punto de equilibrio: 18 meses
- Ahorro total en intereses: $18,148
En este caso, el refinanciamiento es muy recomendable.
Errores comunes al refinanciar
- No considerar los costos de cierre: El ahorro mensual no es ganancia real hasta que recuperes los costos de cierre
- Reiniciar el reloj: Al refinanciar a 30 anos cuando te quedan 20, puedes terminar pagando mas intereses totales
- Solo mirar el pago mensual: Un pago menor con plazo mas largo puede costarte mas a largo plazo
- No comparar ofertas: Siempre obtiene cotizaciones de al menos 3 prestamistas diferentes
Preguntas frecuentes
No hay un limite legal para el numero de veces que puedes refinanciar. Sin embargo, cada refinanciamiento tiene costos de cierre, y algunos prestamistas requieren un periodo de espera (generalmente 6-12 meses) entre refinanciamientos. Evalua cuidadosamente si los beneficios superan los costos cada vez.
Si, temporalmente. El prestamista realizara una consulta dura (hard inquiry) en tu historial crediticio, lo cual puede reducir tu puntaje entre 5-10 puntos. Sin embargo, este efecto es temporal y tu puntaje generalmente se recupera en pocos meses.
Es mas dificil pero no imposible. Con un puntaje crediticio bajo, es probable que recibas tasas mas altas, lo cual puede eliminar los beneficios del refinanciamiento. Algunos programas gubernamentales ofrecen opciones para prestatarios con credito limitado.
El refinanciamiento reemplaza tu hipoteca existente con una nueva. Una segunda hipoteca es un prestamo adicional sobre tu propiedad que no afecta tu hipoteca original. El refinanciamiento generalmente ofrece mejores tasas porque es la deuda principal asegurada por la propiedad.
La mayoria de los prestamistas requieren al menos un 20% de equity (valor acumulado) para las mejores tasas. Sin embargo, algunos programas permiten refinanciar con tan solo 5% de equity, aunque las tasas seran mas altas y probablemente necesitaras pagar un seguro hipotecario privado (PMI).