Plusvalía GT: Q500,000 → Q800,000 = Q45,100 impuestos (neto Q754,900)
Dos impuestos SAT (Decreto 10-2012): alcabala 3% sobre la venta y ISR 10% sobre la ganancia neta. Con compra Q500,000 y venta Q800,000 (mejoras Q50,000, notario Q15,000) pagas Q45,100 y te quedan Q754,900.
Si compraste en Q500,000 y vendes en Q800,000 con Q50,000 en mejoras y Q15,000 en gastos notariales:
- Impuesto de transferencia (3%): Q24,000
- Ganancia neta: Q211,000
- ISR por ganancia de capital (10%): Q21,100
- Total de impuestos: Q45,100
- Neto que recibes: Q754,900
Fórmula: ganancia neta = 300,000 − 50,000 − 15,000 − 24,000 = Q211,000.
Fórmula
Ganancia bruta = Precio de venta − Precio de compra
Impuesto de transferencia = Precio de venta × 3%
Ganancia neta = Ganancia bruta − Mejoras − Gastos notariales − Impuesto de transferencia
ISR por ganancia de capital = Ganancia neta × 10%
Total de impuestos = Impuesto de transferencia + ISR
Ejemplo paso a paso (defaults)
- Precio de compra: Q500,000; precio de venta: Q800,000
- Ganancia bruta: 800,000 − 500,000 = Q300,000
- Impuesto de transferencia: 800,000 × 3% = Q24,000
- Deducciones: Q50,000 (mejoras) + Q15,000 (notario) + Q24,000 (alcabala) = Q89,000
- Ganancia neta: 300,000 − 89,000 = Q211,000
- ISR: 211,000 × 10% = Q21,100
- Total de impuestos: 24,000 + 21,100 = Q45,100 → neto: Q754,900
Tabla de escenarios (misma lógica del motor)
| Compra | Venta | Mejoras | Transferencia 3% | Ganancia neta | ISR 10% | Total impuestos | Neto recibido |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Q500,000 | Q800,000 | Q50,000 | Q24,000 | Q211,000 | Q21,100 | Q45,100 | Q754,900 |
| Q300,000 | Q400,000 | Q10,000 | Q12,000 | Q70,000 | Q7,000 | Q19,000 | Q381,000 |
| Q800,000 | Q1,200,000 | Q100,000 | Q36,000 | Q244,000 | Q24,400 | Q60,400 | Q1,139,600 |
| Q250,000 | Q400,000 | Q0 | Q12,000 | Q133,000 | Q13,300 | Q25,300 | Q374,700 |
Tasas y base imponible
| Concepto | Tasa | Base | Ejemplo defaults | Quién suele pagarlo |
|---|---|---|---|---|
| Impuesto de transferencia (alcabala) | 3% | Precio de venta | Q24,000 | Comprador (negociable) |
| ISR ganancia de capital | 10% | Ganancia neta | Q21,100 | Vendedor |
| Total estimado | — | — | Q45,100 | Negociación + vendedor |
Tasa efectiva sobre la ganancia bruta
La alcabala se calcula sobre el precio de venta, no sobre la ganancia. Por eso, cuando la plusvalía es pequeña respecto al valor del inmueble, la tasa efectiva (impuestos ÷ ganancia bruta) sube.
| Escenario | Ganancia bruta | Total impuestos | Tasa efectiva | Lectura rápida |
|---|---|---|---|---|
| Defaults Q500k→Q800k | Q300,000 | Q45,100 | 15.03% | Caso típico residencial |
| Ganancia moderada Q300k→Q400k | Q100,000 | Q19,000 | 19.00% | Alcabala pesa más |
| Mayor valor Q800k→Q1.2M | Q400,000 | Q60,400 | 15.10% | Similar al caso base |
| Sin mejoras Q250k→Q400k | Q150,000 | Q25,300 | 16.87% | Menos deducciones |
Deducciones permitidas
- Costo de adquisición: el precio original de compra documentado en escritura.
- Mejoras: inversiones en remodelaciones o ampliaciones, con facturas que las respalden.
- Gastos notariales: honorarios de escrituración y trámites de la venta.
- Impuesto de transferencia: el 3% pagado se descuenta de la ganancia antes de aplicar el 10%.
Interpretación del resultado
El neto recibido es el número importante: es el dinero que realmente entra a tu cuenta después de impuestos. El porcentaje efectivo (impuestos ÷ ganancia bruta) suele rondar el 15% en el ejemplo típico, pero sube cuando la ganancia es pequeña respecto al precio de venta, porque la alcabala del 3% se paga siempre.
Ten en cuenta que quien paga la alcabala legalmente es el comprador, pero en la práctica se negocia entre las partes y muchas veces termina descontándose del precio. Inclúyela en tu negociación para no llevarte una sorpresa.
Esta herramienta es una estimación educativa del modelo general (Decreto 10-2012). No sustituye el criterio de un contador o notario: hay casos con reglas propias (herencias, donaciones, ventas de empresas, propiedades de entidades exentas). El ISR por ganancia de capital se declara y paga dentro del mes siguiente a la venta; confirma plazos y formularios vigentes con la SAT o tu asesor.
Preguntas frecuentes
Se paga 3% de impuesto de transferencia sobre el valor de venta, más 10% de ISR sobre la ganancia neta de capital. En el ejemplo de la calculadora (compra Q500,000, venta Q800,000), el total es Q45,100 y el neto estimado Q754,900.
Puedes deducir el costo de adquisición, mejoras documentadas, gastos notariales y el impuesto de transferencia. Las mejoras sin factura no se aceptan como deducción.
Por ley, el comprador paga el 3% de alcabala (impuesto de transferencia), pero en la práctica se puede negociar entre las partes o reflejarse en el precio final.
El ISR sobre ganancias de capital debe declararse y pagarse dentro del mes siguiente a la venta del inmueble. Verifica el formulario y los plazos vigentes con la SAT.
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