¿Qué es la rentabilidad de alquiler?
La rentabilidad de alquiler mide el retorno anual que genera una propiedad de inversión, expresado como porcentaje del precio de compra. Es la métrica fundamental para evaluar si una inversión inmobiliaria es atractiva.
Tipos de rentabilidad
Rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual ÷ Precio de compra) × 100
Es la métrica más simple. No considera gastos ni vacancia.
Rentabilidad neta
Rentabilidad neta = ((Alquiler efectivo - Gastos anuales) ÷ Precio de compra) × 100
Descuenta gastos operativos y períodos de vacancia. Es la métrica más realista.
¿Qué gastos considerar?
- Mantenimiento: 1-2% del valor de la propiedad al año
- Seguro: Varía según ubicación y tipo de propiedad
- Impuestos: IUSI en Guatemala (~0.2-0.9% del valor fiscal)
- Administración: 8-10% del alquiler si usas administrador
- Vacancia: Típicamente 5-10% del ingreso anual
En Guatemala, zonas como Zona 10, Zona 14, Cayalá y Antigua Guatemala ofrecen las mejores oportunidades de rentabilidad por alquiler, especialmente para alquileres de corta estancia tipo Airbnb.
Cap Rate (Tasa de Capitalización)
El Cap Rate es una métrica profesional que permite comparar propiedades independientemente del financiamiento. Un Cap Rate del 5-8% se considera bueno para propiedades residenciales.
Como regla general, busca al menos un 5% de rentabilidad neta. Si es menor, podrías obtener mejor rendimiento en otros instrumentos financieros con menos riesgo.
El alquiler a corto plazo (Airbnb) puede generar 2-3x más ingreso, pero requiere más gestión y tiene mayor vacancia. El alquiler a largo plazo es más estable y predecible.