Rentabilidad de alquiler: Q500,000 · Q3,500/mes = 8.40% bruta / 5.58% neta
La rentabilidad de alquiler mide el retorno anual que genera una propiedad de inversión, expresado como porcentaje del precio de compra. Esta calculadora separa la rentabilidad bruta de la neta (descontando gastos y vacancia) y muestra Cap Rate, ingreso neto mensual y años de recuperación.
Con una propiedad de Q500,000, alquiler de Q3,500/mes, gastos anuales de Q12,000 y 5% de vacancia:
- Ingreso bruto anual: Q42,000 → rentabilidad bruta 8.40%
- Ingreso neto anual: Q27,900 → rentabilidad neta 5.58% (Cap Rate 5.58%)
- Ingreso neto mensual: Q2,325; recuperación en ≈ 17.9 años
Fórmulas
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual ÷ Precio de compra) × 100
Rentabilidad neta = ((Alquiler efectivo − Gastos anuales) ÷ Precio de compra) × 100
Cap Rate = (Alquiler efectivo − Gastos anuales) ÷ Precio de compra × 100
El "alquiler efectivo" descuenta la vacancia: con 5% de meses desocupados, solo cobras 95% del año.
Cómo se calcula (ejemplo paso a paso con los defaults)
- Ingreso bruto anual = Q3,500 × 12 = Q42,000.
- Vacancia 5% → ingreso efectivo = 42,000 × 0.95 = Q39,900.
- Gastos anuales (mantenimiento, seguro, IUSI, administración) = Q12,000.
- Ingreso neto = 39,900 − 12,000 = Q27,900.
- Rentabilidad bruta = 42,000 / 500,000 = 8.40%; neta = 27,900 / 500,000 = 5.58% (Cap Rate igual).
- Recuperación = 500,000 / 27,900 ≈ 17.9 años.
Tabla de escenarios (misma lógica del motor)
| Precio | Alquiler/mes | Gastos/año | Vacancia | Bruta | Neta | Recuperación |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Q500,000 | Q3,500 | Q12,000 | 5% | 8.40% | 5.58% | 17.9 años |
| Q500,000 | Q3,500 | Q12,000 | 0% | 8.40% | 6.00% | 16.7 años |
| Q350,000 | Q2,500 | Q8,000 | 5% | 8.57% | 5.86% | 17.1 años |
| Q750,000 | Q6,000 | Q20,000 | 10% | 9.60% | 5.97% | 16.7 años |
| Q900,000 | Q4,500 | Q15,000 | 5% | 6.00% | 4.03% | 24.8 años |
Sensibilidad del alquiler (precio fijo Q500,000)
Misma propiedad, gastos Q12,000/año y 5% de vacancia; solo cambia el alquiler mensual:
| Alquiler/mes | Bruto anual | Bruta | Neto anual | Neta | Recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| Q2,500 | Q30,000 | 6.00% | Q16,500 | 3.30% | 30.3 años |
| Q3,000 | Q36,000 | 7.20% | Q22,200 | 4.44% | 22.5 años |
| Q3,500 | Q42,000 | 8.40% | Q27,900 | 5.58% | 17.9 años |
| Q4,500 | Q54,000 | 10.80% | Q39,300 | 7.86% | 12.7 años |
| Q5,000 | Q60,000 | 12.00% | Q45,000 | 9.00% | 11.1 años |
Bandas orientativas de rentabilidad (residencial)
| Métrica | Débil | Aceptable | Atractiva | Default ejemplo |
|---|---|---|---|---|
| Bruta | < 6% | 6–8% | > 8% | 8.40% |
| Neta / Cap Rate | < 4% | 4–6% | > 6% | 5.58% |
| Recuperación | > 25 años | 15–25 años | < 15 años | ~17.9 años |
Estas bandas son educativas: zona, liquidez, plusvalía esperada y tu costo de oportunidad pesan más que un porcentaje aislado.
¿Qué gastos considerar?
- Mantenimiento: 1-2% del valor de la propiedad al año
- Seguro: varía según ubicación y tipo de propiedad
- Impuestos: IUSI en Guatemala (rango orientativo de ~0.2-0.9% del valor fiscal; verifica tu municipalidad)
- Administración: 8-10% del alquiler si usas administrador
- Vacancia: típicamente 5-10% del ingreso anual
Interpretación del resultado
- Bruta vs neta: la bruta es el primer filtro; la neta es la que paga tus cuentas. Una propiedad de Q900,000 luce bien con Q4,500/mes, pero su rentabilidad neta de 4.03% puede estar por debajo de otras opciones.
- El Cap Rate compara sin financiamiento: es la misma utilidad neta dividida entre el precio, y permite comparar propiedades de distinto precio sin importar cómo las financias.
- Referencia orientativa: 6-8% bruto y 4-6% neto suelen considerarse rangos atractivos para residencial, pero todo depende de la zona, el riesgo y tu costo de oportunidad.
- Errores comunes: omitir vacancia y mantenimiento, contar el alquiler bruto como ganancia, y olvidar que la plusvalía no paga la hipoteca mientras el inmueble está desocupado.
Esta calculadora no incluye impuestos sobre la renta del alquiler, mejoras, costos de escrituración ni el efecto del financiamiento (solo evalúa la propiedad al contado). Las tasas impositivas y los rangos de gastos son referencias educativas: verifica los valores vigentes en tu país y municipalidad. Herramienta educativa, no asesoría de inversión.
Preguntas frecuentes
Es el retorno anual que genera una propiedad de inversión a través del cobro de alquiler, expresado como porcentaje del precio de compra. Con los defaults: 8.40% bruta y 5.58% neta.
Como referencia orientativa, 6-8% bruto y 4-6% neto suelen considerarse atractivos para residencial. Compara siempre la neta, descontando gastos y vacancia, contra tu costo de oportunidad.
La bruta solo considera el ingreso por alquiler (Q42,000 → 8.40%). La neta descuenta gastos y vacancia (Q27,900 → 5.58%). La neta es la métrica realista.
El Cap Rate (tasa de capitalización) es el ingreso neto operativo dividido entre el precio de la propiedad. En el default coincide con la rentabilidad neta: 5.58%. Es la métrica clave para comparar inversiones inmobiliarias.
El alquiler a corto plazo (Airbnb) puede generar más ingreso por mes, pero exige más gestión y tiene mayor vacancia. El largo plazo es más estable: usa la calculadora con la vacancia y los gastos reales de cada formato.
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