Calculadora de alquilar vs comprar vivienda
¿Conviene seguir pagando alquiler o dar el salto a comprar? Esta calculadora compara ambos caminos con los mismos supuestos: cuota de hipoteca, impuestos, mantenimiento, plusvalía y el retorno que perderías por usar tu enganche. El resultado muestra cuál opción deja menos costo neto y en qué año se paga el punto de equilibrio.
Con una propiedad de Q500,000, enganche de 20% (Q100,000), hipoteca al 8% a 20 años y un alquiler de Q3,500/mes que sube 5% anual, en 10 años:
- Comprar cuesta neto ≈ Q196,205 (cuota Q3,346/mes + costos, menos el capital acumulado)
- Alquilar cuesta neto ≈ Q417,049 (Q528,271 de rentas − Q111,222 que rendiría tu enganche invertido)
- Comprar es mejor por ≈ Q220,844 y el punto de equilibrio llega ≈ al año 2
Fórmulas
Cuota = Préstamo × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], con r = tasa anual / 12 y n = meses
Costo neto = (Enganche + Cierre + Cuotas + Impuestos + Mantenimiento + Seguro) − Capital acumulado al final
Costo neto = Rentas pagadas − Crecimiento de la inversión (enganche + cierre invertidos al retorno elegido)
El costo de oportunidad del enganche es clave: si ese dinero rinde más que la plusvalía de la casa, alquilar se vuelve relativamente más atractivo.
Cómo se calcula (ejemplo paso a paso con los defaults)
- Precio y enganche: propiedad de Q500,000; enganche 20% = Q100,000; préstamo = Q400,000.
- Gastos de cierre: 3% = Q15,000 (escrituración y trámites).
- Cuota mensual: Q400,000 al 8% anual a 20 años = Q3,345.76/mes.
- Costos anuales del inmueble: IUSI 0.9% + mantenimiento 1% + seguro 0.5% = 2.4% del valor, que crece con la plusvalía (4% anual).
- Valor final: tras 10 años la propiedad vale ≈ Q740,122 y el saldo de la hipoteca baja a ≈ Q275,763; tu capital acumulado es ≈ Q464,360.
- Lado del alquiler: Q3,500/mes con aumento de 5% anual = Q528,271 pagados en 10 años.
- Comparación: comprar ≈ Q196,205 netos vs. alquilar ≈ Q417,049 netos → comprar gana por ≈ Q220,844.
Tabla de escenarios (misma lógica del motor)
Montos redondeados como la calculadora.
| Precio | Tasa | Alquiler/mes | Plazo | Comprar (neto) | Alquilar (neto) | Diferencia |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Q500,000 | 8% | Q3,500 | 10 años | Q196,205 | Q417,049 | +Q220,844 (comprar) |
| Q500,000 | 8% | Q3,500 | 5 años | Q122,517 | Q185,783 | +Q63,266 (comprar) |
| Q500,000 | 8% | Q3,500 | 15 años | Q222,056 | Q704,011 | +Q481,955 (comprar) |
| Q300,000 | 8% | Q2,000 | 10 años | Q117,723 | Q235,136 | +Q117,413 (comprar) |
| Q500,000 | 6% | Q3,500 | 10 años | Q120,964 | Q417,049 | +Q296,085 (comprar) |
| Q500,000 | 8% | Q3,500 | 10 años, plusvalía 2% | Q314,153 | Q417,049 | +Q102,896 (comprar) |
Interpretación del resultado
- Punto de equilibrio: el año en que el costo acumulado de comprar baja del de alquilar. Con los defaults llega al año 2; antes de ese punto alquilar es más barato en papel, después comprar toma ventaja.
- El plazo es la variable que más pesa: a 5 años la ventaja de comprar es Q63,266; a 15 años sube a Q481,955. Si planeas mudarte pronto, alquilar puede ser la decisión correcta aunque la calculadora prefiera comprar.
- El enganche tiene un costo de oportunidad: los Q115,000 de enganche + cierre invertidos al 7% rinden Q111,222 en 10 años. Si tu retorno esperado fuera mayor, esa ventaja de comprar se reduciría.
- Errores comunes: comparar solo la cuota contra el alquiler sin sumar IUSI, mantenimiento, seguro y cierre; ignorar la plusvalía; o asumir que el alquiler nunca sube.
Este modelo no incluye gastos de mantenimiento mayores (techo, tuberías), mejoras, impuestos de venta futuros ni cambios de tasas. Las tasas hipotecarias en Guatemala suelen ubicarse en un rango orientativo de 7%–10% anual según banco, plazo y perfil crediticio: verifica la tasa vigente directamente con tu banco. Herramienta educativa, no asesoría financiera ni legal.
Preguntas frecuentes
Depende del plazo, la tasa, la plusvalía y el retorno de tus inversiones. Con los defaults (Q500,000, 8%, alquiler Q3,500), comprar termina ≈ Q220,844 más barato en 10 años; a plazos cortos, alquilar puede ganar.
Es el año en que el costo acumulado de comprar se vuelve menor que el de alquilar. Con los defaults llega al año 2: antes, alquilar es más económico en flujo; después, comprar acumula capital más rápido.
Suma enganche, gastos de cierre, cuotas, IUSI, mantenimiento y seguro, y réstale la plusvalía y el capital acumulado. En el ejemplo: Q196,205 netos en 10 años.
Es el retorno que obtendrías si invirtieras el enganche en lugar de usarlo para comprar. Con Q115,000 al 7% en 10 años serían Q111,222; si tus inversiones rinden más que la plusvalía, alquilar puede ser más eficiente.
En un rango orientativo de 7% a 10% anual según banco, plazo y perfil crediticio (referencia educativa). Confirma la tasa vigente con tu banco antes de decidir; una diferencia de 2 puntos cambia bastante el resultado.
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