Refinanciamento Hipotecário
O refinanciamento hipotecário é o processo de substituir sua hipoteca atual por um novo empréstimo com condições diferentes. O objetivo principal costuma ser obter uma taxa de juros mais baixa, mudar o prazo do empréstimo ou acessar o capital acumulado no imóvel.
Na América Central e Latina, o refinanciamento é uma ferramenta financeira cada vez mais usada à medida que os mercados hipotecários amadurecem e as taxas de juros flutuam.
A fórmula da parcela mensal
M = P x [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
Onde: M = Parcela mensal P = Montante do empréstimo (saldo devedor) r = Taxa de juros mensal (taxa anual / 12) n = Número total de pagamentos (anos x 12)
Essa fórmula se aplica tanto à sua hipoteca atual quanto à nova hipoteca refinanciada. A diferença entre as duas parcelas mensais representa sua economia potencial.
Quando vale a pena refinanciar?
O refinanciamento costuma valer a pena quando você consegue reduzir sua taxa de juros em pelo menos 1 a 2 pontos percentuais e planeja permanecer no imóvel tempo suficiente para recuperar os custos de fechamento.
Considere refinanciar quando:
- As taxas caíram: se as taxas atuais estão significativamente abaixo da sua taxa atual
- Seu crédito melhorou: um score de crédito melhor qualifica você para taxas melhores
- Você quer mudar o prazo: sair de 30 para 15 anos para pagar menos juros totais
- Você precisa reduzir a parcela mensal: estender o prazo pode baixar a parcela
- Você quer taxa fixa: se tem taxa variável e prefere a estabilidade de uma taxa fixa
O ponto de equilíbrio
O ponto de equilíbrio (break-even point) é crucial para decidir se o refinanciamento vale a pena. Ele se calcula dividindo os custos de fechamento pela economia mensal.
Ponto de equilíbrio (meses) = Custos de fechamento / Economia mensal
- Menos de 24 meses: excelente: refinanciar é muito recomendável
- 24 a 36 meses: bom: vale a pena se você planeja permanecer no imóvel
- 36 a 60 meses: avaliar: revise seus planos de longo prazo
- Mais de 60 meses: provavelmente não compensa refinanciar
Custos de fechamento típicos
Os custos de fechamento de um refinanciamento geralmente representam entre 2% e 5% do montante do empréstimo. Incluem:
- Avaliação do imóvel: $300 - $600
- Seguro de título: variável conforme o montante
- Honorários do credor: 0,5% - 1% do empréstimo
- Gastos de registro: variáveis conforme a jurisdição
- Inspeção do imóvel: $200 - $500
- Despesas administrativas: $500 - $1,500
Exemplo prático (defaults da calculadora)
Hipoteca atual: $200,000 a 6,5% com 25 anos restantes
- Parcela mensal: $1,350.41
Nova hipoteca: $200,000 a 5,0% por 30 anos, custos de fechamento $5,000
- Nova parcela mensal: $1,073.64
- Economia mensal: $276.77
- Ponto de equilíbrio: 19 meses
- Economia total em juros: $13,612.73
Nesse caso, o refinanciamento é muito recomendável: o ponto de equilíbrio fica abaixo de 24 meses e há economia de juros no longo prazo.
Erros comuns ao refinanciar
- Não considerar os custos de fechamento: a economia mensal não é ganho real até você recuperar os custos de fechamento
- Reiniciar o relógio: refinanciar por 30 anos quando faltam 20 pode fazer você pagar mais juros totais
- Olhar só a parcela mensal: uma parcela menor com prazo maior pode custar mais no longo prazo
- Não comparar ofertas: sempre obtenha cotações de pelo menos 3 credores diferentes
Perguntas frequentes
Não há limite legal para o número de refinanciamentos. Porém, cada um tem custos de fechamento, e alguns credores exigem um período de espera (geralmente 6-12 meses) entre refinanciamentos. Avalie a cada vez se os benefícios superam os custos.
Sim, temporariamente. O credor fará uma consulta dura (hard inquiry) no seu histórico de crédito, o que pode reduzir seu score entre 5 e 10 pontos. O efeito é temporário e o score costuma se recuperar em poucos meses.
É mais difícil, mas não impossível. Com score baixo, é provável que você receba taxas mais altas, o que pode eliminar os benefícios do refinanciamento. Alguns programas governamentais oferecem opções para tomadores com crédito limitado.
O refinanciamento substitui sua hipoteca existente por uma nova. A segunda hipoteca é um empréstimo adicional sobre o imóvel que não afeta a hipoteca original. O refinanciamento geralmente oferece melhores taxas por ser a dívida principal garantida pelo imóvel.
A maioria dos credores exige pelo menos 20% de equity (valor acumulado) para as melhores taxas. Alguns programas permitem refinanciar com apenas 5% de equity, mas as taxas serão mais altas e provavelmente será necessário seguro hipotecário privado (PMI).
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