Calculadora de alugar vs comprar imóvel
Vale mais continuar pagando aluguel ou dar o salto para comprar? Esta calculadora compara os dois caminhos com os mesmos pressupostos: parcela do financiamento, impostos, manutenção, valorização e o retorno que você perde ao usar sua entrada. O resultado mostra qual opção deixa o menor custo líquido e em que ano chega o ponto de equilíbrio.
Com um imóvel de 500.000, entrada de 20% (100.000), financiamento de 8% em 20 anos e aluguel de 3.500/mês subindo 5% ao ano, em 10 anos:
- Comprar custa líquido ≈ 196.205 (parcela de 3.346/mês + custos, menos o patrimônio acumulado)
- Alugar custa líquido ≈ 417.049 (528.271 de aluguéis − 111.222 que sua entrada renderia investida)
- Comprar vence por ≈ 220.844, com ponto de equilíbrio em ≈ 2 anos
Fórmulas
Parcela = Empréstimo × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], com r = taxa anual / 12 e n = meses
Custo líquido = (Entrada + Fechamento + Parcelas + Impostos + Manutenção + Seguro) − Patrimônio acumulado no final
Custo líquido = Aluguéis pagos − Crescimento do investimento (entrada + fechamento aplicados ao retorno escolhido)
O custo de oportunidade da entrada é fundamental: se esse dinheiro render mais que a valorização do imóvel, alugar fica relativamente mais atraente.
Como se calcula (exemplo passo a passo com os padrões)
- Preço e entrada: imóvel de 500.000; entrada de 20% = 100.000; empréstimo = 400.000.
- Custos de fechamento: 3% = 15.000 (escritura e trâmites).
- Parcela mensal: 400.000 a 8% ao ano em 20 anos = 3.345,76/mês.
- Custos anuais do imóvel: IPTU 0,9% + manutenção 1% + seguro 0,5% = 2,4% do valor, crescendo com a valorização (4% ao ano).
- Valor final: após 10 anos o imóvel vale ≈ 740.122 e o saldo do financiamento cai para ≈ 275.763; seu patrimônio acumulado é ≈ 464.360.
- Lado do aluguel: 3.500/mês com aumento de 5% ao ano = 528.271 pagos em 10 anos.
- Comparação: comprar ≈ 196.205 líquidos vs. alugar ≈ 417.049 líquidos → comprar vence por ≈ 220.844.
Tabela de cenários (mesma lógica do motor)
Valores arredondados como a calculadora.
| Preço | Taxa | Aluguel/mês | Prazo | Comprar (líquido) | Alugar (líquido) | Diferença |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 500.000 | 8% | 3.500 | 10 anos | 196.205 | 417.049 | +220.844 (comprar) |
| 500.000 | 8% | 3.500 | 5 anos | 122.517 | 185.783 | +63.266 (comprar) |
| 500.000 | 8% | 3.500 | 15 anos | 222.056 | 704.011 | +481.955 (comprar) |
| 300.000 | 8% | 2.000 | 10 anos | 117.723 | 235.136 | +117.413 (comprar) |
| 500.000 | 6% | 3.500 | 10 anos | 120.964 | 417.049 | +296.085 (comprar) |
| 500.000 | 8% | 3.500 | 10 anos, valorização 2% | 314.153 | 417.049 | +102.896 (comprar) |
Interpretação do resultado
- Ponto de equilíbrio: o ano em que o custo acumulado de comprar fica menor que o de alugar. Com os padrões, chega no 2º ano; antes disso, alugar é mais barato no papel; depois, comprar constrói vantagem.
- O prazo é a variável que mais pesa: em 5 anos a vantagem de comprar é 63.266; em 15 anos sobe para 481.955. Se você pretende se mudar em breve, alugar pode ser a decisão certa mesmo quando a calculadora prefere comprar.
- A entrada tem custo de oportunidade: 115.000 de entrada + fechamento investidos a 7% rendem 111.222 em 10 anos. Se seu retorno esperado fosse maior, essa vantagem de comprar diminuiria.
- Erros comuns: comparar só a parcela com o aluguel sem somar IPTU, manutenção, seguro e fechamento; ignorar a valorização; ou supor que o aluguel nunca sobe.
Este modelo não inclui manutenções maiores (telhado, encanamento), melhorias, impostos de venda futuros nem mudanças de taxa. As taxas de financiamento imobiliário na Guatemala costumam ficar em uma faixa orientativa de 7%–10% ao ano, conforme banco, prazo e perfil de crédito: confirme a taxa vigente diretamente com seu banco. Ferramenta educativa, não é aconselhamento financeiro nem jurídico.
Perguntas frequentes
Depende do prazo, da taxa, da valorização e do retorno dos seus investimentos. Com os padrões (500.000, 8%, aluguel de 3.500), comprar termina ≈ 220.844 mais barato em 10 anos; em prazos curtos, alugar pode vencer.
É o ano em que o custo acumulado de comprar fica menor que o de alugar. Com os padrões, chega no 2º ano: antes, alugar é mais econômico no fluxo; depois, comprar acumula patrimônio mais rápido.
Some entrada, custos de fechamento, parcelas, IPTU, manutenção e seguro e subtraia a valorização e o patrimônio acumulado. No exemplo: 196.205 líquidos em 10 anos.
É o retorno que você teria se investisse a entrada em vez de usá-la para comprar. Com 115.000 a 7% em 10 anos, o ganho seria de 111.222; se seus investimentos rendem mais que a valorização do imóvel, alugar pode ser mais eficiente.
Em uma faixa orientativa de 7% a 10% ao ano, conforme banco, prazo e perfil de crédito (referência educativa). Confirme a taxa vigente com seu banco antes de decidir; uma diferença de 2 pontos muda bastante o resultado.
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