Rentabilidade de aluguel: 500.000 · 3.500/mês = 8,40% bruta / 5,58% líquida
A rentabilidade de aluguel mede o retorno anual que um imóvel de investimento gera por meio do recebimento de aluguel, expresso como porcentagem do preço de compra. Esta calculadora separa a rentabilidade bruta da líquida (descontando gastos e vacância) e mostra Cap Rate, renda líquida mensal e anos de retorno.
Com um imóvel de 500.000, aluguel de 3.500 por mês, 12.000 de gastos anuais e 5% de vacância:
- Renda bruta anual: 42.000 → rentabilidade bruta 8,40%
- Renda líquida anual: 27.900 → rentabilidade líquida 5,58% (Cap Rate 5,58%)
- Renda líquida mensal: 2.325; retorno em ≈ 17,9 anos
Fórmula
Rentabilidade bruta (%) = (Aluguel anual ÷ Preço de compra) × 100
Rentabilidade líquida (%) = ((Aluguel efetivo − Gastos anuais) ÷ Preço de compra) × 100
Aluguel efetivo = Aluguel anual × (1 − Vacância)
Cap rate (%) = (Aluguel efetivo − Gastos anuais) ÷ Preço de compra × 100
Período de retorno (anos) = Preço de compra ÷ Renda líquida anual
A rentabilidade bruta é o primeiro filtro: rápida de calcular, mas otimista. A rentabilidade líquida é a que você deve comparar com outros investimentos.
Como se calcula (exemplo passo a passo)
- Preço de compra = 500.000.
- Aluguel mensal = 3.500 → renda bruta anual = 3.500 × 12 = 42.000.
- Vacância = 5% → aluguel efetivo = 42.000 × 0,95 = 39.900.
- Gastos anuais = 12.000 (manutenção, seguros, impostos, administração).
- Renda líquida anual = 39.900 − 12.000 = 27.900.
- Rentabilidade líquida = 27.900 ÷ 500.000 × 100 = 5,58%; cap rate = 5,58%; retorno ≈ 17,9 anos.
Tabela de cenários (mesma lógica do motor)
| Preço | Aluguel/mês | Gastos/ano | Vacância | Bruta | Líquida | Retorno |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 500.000 | 3.500 | 12.000 | 5% | 8,40% | 5,58% | 17,9 anos |
| 500.000 | 3.500 | 12.000 | 0% | 8,40% | 6,00% | 16,7 anos |
| 350.000 | 2.500 | 8.000 | 5% | 8,57% | 5,86% | 17,1 anos |
| 750.000 | 6.000 | 20.000 | 10% | 9,60% | 5,97% | 16,7 anos |
| 900.000 | 4.500 | 15.000 | 5% | 6,00% | 4,03% | 24,8 anos |
Sensibilidade do aluguel (preço fixo 500.000)
Mesmo imóvel, gastos 12.000/ano e 5% de vacância; só muda o aluguel mensal:
| Aluguel mensal | Renda bruta anual | Rentabilidade bruta | Renda líquida anual | Rentabilidade líquida | Retorno |
|---|---|---|---|---|---|
| 2.500 | 30.000 | 6,00% | 16.500 | 3,30% | 30,3 anos |
| 3.000 | 36.000 | 7,20% | 22.200 | 4,44% | 22,5 anos |
| 3.500 | 42.000 | 8,40% | 27.900 | 5,58% | 17,9 anos |
| 4.500 | 54.000 | 10,80% | 39.300 | 7,86% | 12,7 anos |
| 5.000 | 60.000 | 12,00% | 45.000 | 9,00% | 11,1 anos |
Faixas orientativas de rentabilidade (residencial)
| Métrica | Fraca | Aceitável | Atrativa | Exemplo padrão |
|---|---|---|---|---|
| Bruta | < 6% | 6–8% | > 8% | 8,40% |
| Líquida / Cap Rate | < 4% | 4–6% | > 6% | 5,58% |
| Retorno | > 25 anos | 15–25 anos | < 15 anos | ~17,9 anos |
Essas faixas são educativas: localização, liquidez, valorização esperada e seu custo de oportunidade pesam mais do que um percentual isolado.
Gastos que você deve considerar (referência orientativa)
- Manutenção: 1–2% do valor do imóvel por ano
- Seguro: varia conforme localização e tipo de imóvel
- Impostos: na Guatemala, IUSI tipicamente ~0,2–0,9% do valor cadastral conforme a tarifa municipal
- Administração: 8–10% do aluguel se você contratar um administrador
- Vacância: normalmente 5–10% da renda anual
Casos de uso e interpretação
- Comparar imóveis: a rentabilidade líquida (ou cap rate) permite comparar um apartamento, um ponto comercial e uma casa mesmo com preços muito diferentes.
- Aluguel de curto ou longo prazo: o aluguel turístico pode gerar mais renda por mês, mas soma gestão, comissões de plataforma e maior vacância.
- Comparar com outros investimentos: se a rentabilidade líquida for menor que um depósito a prazo, o imóvel só faz sentido se você esperar valorização.
- Cruze o fluxo com IUSI Guatemala e, se for vender, com mais-valia Guatemala.
Esta calculadora não inclui valorização do imóvel, financiamento (juros de hipoteca e alavancagem), custos de fechamento, imposto de renda, reformas maiores nem gastos de comercialização. Um retorno líquido de 5,58% não garante o resultado real. Use como referência educativa e consulte um consultor imobiliário ou contador antes de investir.
Perguntas frequentes
É o retorno anual que um imóvel gera por meio do recebimento de aluguel, expresso como porcentagem do preço de compra. Com os padrões da calculadora: 8,40% bruta e 5,58% líquida.
Como referência orientativa, uma rentabilidade bruta de 6–8% é considerada boa e uma líquida de 4–6% atrativa. Tudo depende da localização, do tipo de imóvel e das taxas de investimentos alternativos no seu país.
A bruta considera apenas a renda do aluguel: 42.000 ÷ 500.000 = 8,40%. A líquida desconta vacância e gastos: (39.900 − 12.000) ÷ 500.000 = 5,58%. A líquida é a métrica realista.
É a renda operacional líquida anual dividida pelo preço do imóvel, expressa em porcentagem. Com os padrões: 27.900 ÷ 500.000 = 5,58%. Serve para comparar imóveis independentemente de como são financiados.
Como regra geral, busque pelo menos 5% de rentabilidade líquida. Se for menor, você pode obter melhor retorno em instrumentos financeiros com menos risco e mais liquidez, a menos que espere valorização.
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