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Hipoteca nos EUA: quanto posso pagar (2026)

Estime quanto imóvel você pode pagar com renda, dívidas, entrada e custos da hipoteca. Veja o preço máximo, a parcela mensal e sua relação dívida-renda.

Dados
Insira os valores para calcular

Fannie Mae: 36% na análise manual, até 45% com exigências de crédito e reservas, e 50% pelo Desktop Underwriter.

Resultados

Preço máximo do imóvel

US$ 292.290

Valor do financiamento

US$ 252.290

Parcela mensal

US$ 2.100,00

Entrada

13,7%

Relação financiamento-valor

86,3%

Detalhamento da parcela mensal

  • Principal e jurosUS$ 1.594,65
  • Imposto predialUS$ 267,93
  • Seguro residencialUS$ 121,79
  • PMIUS$ 115,63
  • Parcela mensalUS$ 2.100,00

Comprometimento com moradia

28,0%

Comprometimento total

34,7%

Orçamento de moradia

US$ 2.100,00

Limite: só a moradia já chega a 28% da renda mensal bruta. Aumentar o limite dívida-renda não ampliaria o poder de compra aqui.

Apenas estimativa, não é pré-aprovação nem oferta de crédito. Os limites reais dependem do seu histórico de crédito, reservas, tipo de financiamento e do banco.

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Resposta rápida (valores padrão)

Com US$ 90.000 de renda bruta, US$ 500 de dívidas mensais, US$ 40.000 de entrada, juros de 6,5% em 30 anos, imposto predial de 1,1% e seguro de 0,5%:

  • Preço máximo do imóvel: cerca de US$ 292.290
  • Valor do financiamento: cerca de US$ 252.290
  • Parcela mensal: US$ 2.100 (principal e juros US$ 1.594,65, imposto predial US$ 267,93, seguro US$ 121,79, PMI US$ 115,63)
  • Comprometimento com moradia: 28% da renda bruta mensal; comprometimento total: 34,67%

Como o número é montado

O motor segue a ordem em que um analista de crédito revisa o processo:

  1. Orçamento de moradia. Dois limites são calculados e o mais restritivo vence:
    • Teto de moradia (front-end): 28% da renda bruta mensal.
    • Teto de dívida total (back-end): o limite dívida-renda que você escolher (36%, 45% ou 50%) aplicado à renda bruta mensal, menos os pagamentos de dívidas atuais.
  2. Fator de pagamento. Com a taxa e o prazo, obtém quanto se paga de principal e juros por dólar financiado.
  3. Cálculo do preço. Como imposto predial, seguro e PMI crescem com o preço, o motor resolve o preço em que a parcela completa iguala o orçamento, em vez de multiplicar uma parcela por um fator aproximado.
  4. Verificação do PMI. Se o financiamento ficar acima de 80% do preço, o PMI entra e o preço é recalculado, porque o PMI consome parte do orçamento. Com entrada acima de 20%, o PMI sai do detalhamento.

Fórmulas

Orçamento de moradia

orçamento = min(28% × renda bruta mensal, limite dívida-renda × renda bruta mensal − dívidas mensais)

renda bruta mensal = renda bruta anual ÷ 12

Principal e juros por dólar financiado (i = taxa ÷ 12)

fator = i ÷ (1 − (1 + i)^(−meses))

Preço que esgota o orçamento

preço = (orçamento + entrada × (fator + fator de PMI) − condomínio) ÷ (fator + fator de PMI + taxa de custo)

taxa de custo = (imposto predial % + seguro %) ÷ 1200 fator de PMI = PMI % ÷ 1200, apenas enquanto o financiamento supera 80% do preço

Exemplo passo a passo (valores padrão)

  1. Renda bruta mensal: 90.000 ÷ 12 = US$ 7.500
  2. Teto de moradia: 7.500 × 0,28 = US$ 2.100; teto de dívida total: 7.500 × 0,36 − 500 = US$ 2.200
  3. Orçamento aplicado: US$ 2.100, então aqui o custo de moradia é o que limita
  4. Taxa de custo: (1,1 + 0,5) ÷ 1200 = 0,001333 por dólar de preço
  5. Preço calculado: US$ 292.290, dos quais US$ 252.290 são financiamento (LTV 86,31%, por isso há PMI)
  6. Parcela: US$ 2.100 = principal e juros US$ 1.594,65 + imposto predial US$ 267,93 + seguro US$ 121,79 + PMI US$ 115,63

Tabela de cenários (mesmo motor, resultados verificados)

CenárioPreço máximoParcela mensalO que muda
Padrão (90.000 de renda, 500 de dívidas, 40.000 de entrada, 6,5%, 30 anos)292.2902.100Base: o teto de moradia de 28% limita
Igual, com limite dívida-renda em 50%292.2902.100Sem mudança: só a moradia já chega a 28%
120.000 de renda, 2.000 de dívidas, 60.000 de entrada, 250 de condomínio225.9261.600Dívidas e condomínio consomem o orçamento; a dívida total chega a 36%
90.000 de renda, 500 de dívidas, 200.000 de entrada439.5262.100Entrada maior compra preço, não parcela maior
Igual ao caso base com prazo de 15 anos234.8702.100Prazo menor eleva a parcela por dólar financiado

Como ler o resultado

  • O dado mais útil é qual limite está mandando. Se limita o teto de moradia, mais renda aumenta o preço direto; se limita a dívida total, quitar um carro ou um cartão adiciona capacidade de compra mês a mês.
  • O imposto predial é local. Varia de menos de 0,5% a mais de 2% do valor conforme o condado e incide sobre todo o preço, então um ponto de diferença move o preço possível em dezenas de milhares de dólares.
  • PMI é questão de entrada, não de preço. Pelo Homeowners Protection Act (12 U.S.C. 4902) você pode pedir o cancelamento ao chegar a 80% do valor do financiamento e o banco deve encerrá-lo automaticamente aos 78%, com base no valor original e no cronograma original.
  • Prazo menor não é gratuito. Cair de 30 para 15 anos reduz o preço possível em cerca de 20% neste caso, porque o mesmo orçamento carrega uma parcela muito maior por dólar.
Limites e aviso

É uma estimativa educativa, não uma pré-aprovação, oferta de crédito ou orientação fiscal. Os bancos também avaliam histórico de crédito, reservas, estabilidade profissional, tipo de financiamento e o próprio imóvel, e usam suas regras de dívida-renda; a análise automatizada pode aprovar índices que este modelo de planejamento considera altos. Imposto predial e seguro são dados que você deve substituir pelos do seu condado. Lei, taxas e diretrizes mudam.

Perguntas frequentes

Com os valores padrão (renda bruta de 90.000, dívidas de 500/mês, entrada de 40.000, juros de 6,5% em 30 anos, imposto de 1,1% e seguro de 0,5%) o orçamento de moradia é de 2.100/mês pelo limite de 28% do front-end: isso sustenta um preço de cerca de 292.290 e um financiamento de 252.290, com PMI por a entrada ficar abaixo de 20%.

Não existe um único limite legal. A Fannie Mae aceita 36% na análise manual, até 45% quando o comprador cumpre os requisitos de crédito e reservas da Eligibility Matrix, e 50% em arquivos analisados pelo Desktop Underwriter. A regra do CFPB de 2020 substituiu o limite de 43% da definição geral de qualified mortgage por limites baseados em preço, então 36% aqui é uma escolha conservadora de planejamento.

Os bancos olham dois índices: só a moradia (front-end) e a moradia somada às demais dívidas (back-end). Com poucas dívidas, o teto de 28% da moradia é o que limita; com dívidas maiores, o limite de 36% (ou o que você escolher) passa a mandar. A calculadora usa sempre o mais restritivo e mostra qual deles está definindo o resultado.

O PMI aparece quando o financiamento passa de 80% do valor do imóvel, ou seja, com entrada abaixo de 20%. Pelo Homeowners Protection Act (12 U.S.C. 4902) você pode pedir o cancelamento quando o saldo chega a 80% do valor original e o banco deve encerrá-lo automaticamente aos 78%.

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