Impostos ao vender um imóvel na Guatemala
Vender uma propriedade na Guatemala envolve dois impostos principais: o imposto de transferência (alcabala) de 3% sobre o valor da venda e o ISR de 10% sobre o ganho líquido de capital (Decreto 10-2012, Lei de Atualização Tributária). Esta calculadora estima os dois para que você saiba quanto realmente recebe ao vender sua casa, terreno ou apartamento.
Se você comprou por Q500.000 e vende por Q800.000, com Q50.000 em melhorias e Q15.000 em custos notariais:
- Imposto de transferência (3%): Q24.000
- Ganho líquido: Q211.000
- ISR sobre ganho de capital (10%): Q21.100
- Total de impostos: Q45.100
- Valor líquido recebido: Q754.900
Fórmula: ganho líquido = 300.000 − 50.000 − 15.000 − 24.000 = Q211.000.
Fórmula
Ganho bruto = Preço de venda − Preço de compra
Imposto de transferência = Preço de venda × 3%
Ganho líquido = Ganho bruto − Melhorias − Custos notariais − Imposto de transferência
ISR sobre ganho de capital = Ganho líquido × 10%
Total de impostos = Imposto de transferência + ISR
Exemplo passo a passo (padrões)
- Preço de compra: Q500.000; preço de venda: Q800.000
- Ganho bruto: 800.000 − 500.000 = Q300.000
- Imposto de transferência: 800.000 × 3% = Q24.000
- Deduções: Q50.000 (melhorias) + Q15.000 (notário) + Q24.000 (alcabala) = Q89.000
- Ganho líquido: 300.000 − 89.000 = Q211.000
- ISR: 211.000 × 10% = Q21.100
- Total de impostos: 24.000 + 21.100 = Q45.100 → líquido: Q754.900
Tabela de cenários (mesma lógica do motor)
| Compra | Venda | Melhorias | Transferência 3% | Ganho líquido | ISR 10% | Total impostos | Líquido recebido |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Q500.000 | Q800.000 | Q50.000 | Q24.000 | Q211.000 | Q21.100 | Q45.100 | Q754.900 |
| Q300.000 | Q400.000 | Q10.000 | Q12.000 | Q70.000 | Q7.000 | Q19.000 | Q381.000 |
| Q800.000 | Q1.200.000 | Q100.000 | Q36.000 | Q244.000 | Q24.400 | Q60.400 | Q1.139.600 |
| Q250.000 | Q400.000 | Q0 | Q12.000 | Q133.000 | Q13.300 | Q25.300 | Q374.700 |
Alíquotas e base de cálculo
| Item | Alíquota | Base | Exemplo padrão | Quem costuma pagar |
|---|---|---|---|---|
| Imposto de transferência (alcabala) | 3% | Preço de venda | Q24.000 | Comprador (negociável) |
| ISR sobre ganho de capital | 10% | Ganho líquido | Q21.100 | Vendedor |
| Total estimado | — | — | Q45.100 | Negociação + vendedor |
Taxa efetiva sobre o ganho bruto
A transferência incide sobre o preço de venda, não sobre o ganho. Quando a valorização é pequena em relação ao valor do imóvel, a taxa efetiva (impostos ÷ ganho bruto) sobe.
| Cenário | Ganho bruto | Total impostos | Taxa efetiva | Leitura rápida |
|---|---|---|---|---|
| Padrões Q500k→Q800k | Q300.000 | Q45.100 | 15,03% | Caso residencial típico |
| Ganho moderado Q300k→Q400k | Q100.000 | Q19.000 | 19,00% | Transferência pesa mais |
| Maior valor Q800k→Q1,2M | Q400.000 | Q60.400 | 15,10% | Semelhante ao caso base |
| Sem melhorias Q250k→Q400k | Q150.000 | Q25.300 | 16,87% | Menos deduções |
Deduções permitidas
- Custo de aquisição: preço original de compra documentado na escritura.
- Melhorias: reformas ou ampliações com notas fiscais.
- Custos notariais: honorários de escritura e trâmites da venda.
- Imposto de transferência: os 3% pagos deduzem-se do ganho antes de aplicar os 10%.
Como ler o resultado
O líquido recebido é o número que importa: o dinheiro que realmente entra após impostos. O percentual efetivo (impostos ÷ ganho bruto) costuma ficar perto de 15% no exemplo padrão, mas sobe quando o ganho é pequeno em relação ao preço de venda, porque a transferência de 3% é sempre devida.
Por lei, quem paga a transferência é o comprador, mas na prática negocia-se e muitas vezes reflete-se no preço. Inclua isso na negociação para evitar surpresas.
Esta ferramenta é uma estimativa educativa do modelo geral (Decreto 10-2012). Não substitui contador ou notário: há casos com regras próprias (heranças, doações, vendas de empresas, entidades isentas). O ISR sobre ganho de capital declara-se e paga-se no mês seguinte à venda; confirme formulários e prazos vigentes com a SAT ou seu assessor.
Perguntas frequentes
Paga-se 3% de imposto de transferência sobre o valor da venda, mais 10% de ISR sobre o ganho líquido de capital. No exemplo da calculadora (compra Q500.000, venda Q800.000), o total é Q45.100 e o líquido estimado Q754.900.
Você pode deduzir o custo de aquisição, melhorias documentadas, custos notariais e o imposto de transferência. Melhorias sem nota fiscal não são aceitas como dedução.
Por lei, o comprador paga os 3% de alcabala (imposto de transferência), mas na prática pode ser negociado entre as partes ou refletido no preço final.
O ISR sobre ganhos de capital deve ser declarado e pago no mês seguinte à venda do imóvel. Verifique o formulário e os prazos vigentes com a SAT.
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