Hipoteca en EE. UU.: cuánto puedo pagar (2026)
Esta calculadora responde la primera pregunta que hace un banco: ¿cuánto de tu ingreso mensual puede sostener una casa? Toma tu ingreso bruto, los pagos de deudas que ya tienes, el efectivo para el enganche y los costos del inmueble, y devuelve el precio máximo que puedes pagar de forma razonable, con la cuota dividida en capital, intereses, impuesto predial, seguro, PMI y HOA.
Con $90,000 de ingreso bruto, $500 de deudas mensuales, $40,000 de enganche, tasa de 6.5% a 30 años, impuesto predial de 1.1% y seguro de 0.5%:
- Precio máximo de la casa: unos $292,290
- Monto del préstamo: unos $252,290
- Cuota mensual: $2,100 (capital e intereses $1,594.65, impuesto predial $267.93, seguro $121.79, PMI $115.63)
- Ratio de vivienda: 28% del ingreso bruto mensual; ratio de deuda total: 34.67%
Cómo se construye el número
El motor sigue el orden en que un analista de crédito revisa un expediente:
- Presupuesto de vivienda. Se calculan dos límites y manda el más estricto:
- Tope de vivienda (front-end): 28% del ingreso bruto mensual.
- Tope de deuda total (back-end): el límite deuda-ingreso que elijas (36%, 45% o 50%) aplicado al ingreso bruto mensual, menos tus pagos de deuda actuales.
- Factor de pago. Con la tasa y el plazo obtiene cuánto se paga de capital e intereses por cada dólar prestado.
- Despeje del precio. Como el impuesto predial, el seguro y el PMI crecen con el precio, el motor despeja el precio donde la cuota completa iguala el presupuesto, en lugar de multiplicar una cuota por un factor aproximado.
- Verificación del PMI. Si el préstamo resultante supera el 80% del precio, se agrega el PMI y se recalcula el precio, porque el PMI consume parte del presupuesto. Con un enganche mayor al 20%, el PMI desaparece del desglose.
Fórmulas
presupuesto = min(28% × ingreso bruto mensual, límite deuda-ingreso × ingreso bruto mensual − deudas mensuales)
ingreso bruto mensual = ingreso bruto anual ÷ 12
factor = i ÷ (1 − (1 + i)^(−meses))
precio = (presupuesto + enganche × (factor + factor de PMI) − HOA) ÷ (factor + factor de PMI + tasa de arrastre)
tasa de arrastre = (impuesto predial % + seguro %) ÷ 1200 factor de PMI = PMI % ÷ 1200, solo mientras el préstamo supera el 80% del precio
Ejemplo paso a paso (valores por defecto)
- Ingreso bruto mensual: 90,000 ÷ 12 = $7,500
- Tope de vivienda: 7,500 × 0.28 = $2,100; tope de deuda total: 7,500 × 0.36 − 500 = $2,200
- Presupuesto aplicado: $2,100, así que en este caso limita el costo de vivienda
- Tasa de arrastre: (1.1 + 0.5) ÷ 1200 = 0.001333 por dólar de precio
- Precio despejado: $292,290, del cual $252,290 es préstamo (LTV 86.31%, por eso aplica PMI)
- Cuota: $2,100 = capital e intereses $1,594.65 + impuesto predial $267.93 + seguro $121.79 + PMI $115.63
Tabla de escenarios (mismo motor, resultados verificados)
| Escenario | Precio máximo | Cuota mensual | Qué cambia |
|---|---|---|---|
| Valores por defecto (90,000 ingreso, 500 deudas, 40,000 enganche, 6.5%, 30 años) | 292,290 | 2,100 | Base: limita el tope de vivienda del 28% |
| Igual, con límite deuda-ingreso al 50% | 292,290 | 2,100 | Sin cambio: la vivienda ya llega sola al 28% |
| 120,000 de ingreso, 2,000 de deudas, 60,000 de enganche, 250 de HOA | 225,926 | 1,600 | Las deudas y la HOA consumen el presupuesto; la deuda total llega al 36% |
| 90,000 de ingreso, 500 de deudas, 200,000 de enganche | 439,526 | 2,100 | Más enganche compra precio, no una cuota más alta |
| Igual al caso base con plazo de 15 años | 234,870 | 2,100 | Un plazo más corto sube la cuota por dólar prestado |
Cómo leer el resultado
- El dato más útil es cuál límite está manda. Si limita el tope de vivienda, más ingreso sube el precio de forma directa; si limita la deuda total, pagar un auto o una tarjeta agrega capacidad de compra mes a mes.
- El impuesto predial es local. Va de menos de 0.5% a más de 2% del valor según el condado y se cobra sobre todo el precio, así que un punto de diferencia mueve el precio alcanzable en decenas de miles de dólares.
- El PMI es un tema de enganche, no de precio. Con la Homeowners Protection Act (12 U.S.C. 4902) puedes pedir la cancelación al llegar al 80% del valor del préstamo y el banco debe terminarlo automáticamente al 78%, según el valor original y el calendario original.
- Un plazo más corto no es gratis. Bajar de 30 a 15 años recorta el precio alcanzable alrededor de 20% en este caso, porque el mismo presupuesto carga una cuota mucho mayor por dólar.
Es una estimación educativa, no una preaprobación, una oferta de crédito ni asesoría fiscal. Los bancos también evalúan historial de crédito, reservas, estabilidad laboral, tipo de préstamo y la propiedad, y usan sus propias reglas de deuda-ingreso; la suscripción automática puede aprobar ratios que este modelo de planeación considera altos. El impuesto predial y el seguro son datos que debes reemplazar por los de tu condado. La ley, las tasas y las guías cambian.
Preguntas frecuentes
Con los valores por defecto (ingreso bruto de 90,000, deudas de 500 al mes, enganche de 40,000, tasa de 6.5% a 30 años, impuesto predial de 1.1% y seguro de 0.5%) el presupuesto de vivienda queda en 2,100 al mes por el tope del 28%: eso soporta un precio de unos 292,290 y un préstamo de 252,290 con PMI, porque el enganche queda por debajo del 20%.
No hay un único límite legal. Fannie Mae acepta 36% en suscripción manual, hasta 45% si el comprador cumple los requisitos de crédito y reservas de su Eligibility Matrix, y 50% en expedientes analizados por Desktop Underwriter. La regla del CFPB de 2020 sustituyó el límite de 43% de la definición general de qualified mortgage por umbrales basados en precio, así que 36% aquí es una elección conservadora de planeación.
Los bancos revisan dos ratios: solo vivienda (front-end) y vivienda más todas las deudas (back-end). Con pocas deudas manda el tope de 28% de vivienda; con deudas altas manda el límite de deuda total. La calculadora aplica siempre el más estricto y te dice cuál definió el resultado.
El PMI aplica cuando el préstamo supera el 80% del valor de la casa, algo que ocurre con un enganche menor al 20%. Con la Homeowners Protection Act (12 U.S.C. 4902) puedes pedir la cancelación al llegar al 80% del valor original, y el banco debe terminarlo automáticamente al 78%.
Calculadoras relacionadas
- Calculadora de hipoteca: la parte de cuota y amortización del mismo préstamo
- Relación deuda-ingreso: mira cómo califican los bancos las deudas que ya tienes
- Sueldo neto en EE. UU.: el ingreso que llega a tu presupuesto mensual
- Refinanciamiento de hipoteca: si cambiar la tasa baja la cuota